Corpus Hausverwaltung · Советы · ноябрь 2026
Сообщество – носитель управления
Управление общим имуществом возложено на сообщество собственников квартир (§ 18 WEG). Оно принимает решения на собрании собственников (Eigentümerversammlung). Управляющий – его орган: он исполняет решения, выполняет текущие задачи и представляет сообщество вовне (§ 9b WEG), например перед мастерами, поставщиками коммунальных услуг и ведомствами.
Что управляющий может делать без решения собрания
Согласно § 27 WEG управляющий вправе и обязан принимать меры надлежащего управления, которые имеют второстепенное значение и не ведут к существенным обязательствам, а также меры, необходимые для соблюдения срока или предотвращения ущерба. Типичные примеры – мелкий ремонт, вызов аварийной службы при прорыве трубы или замена неисправной лампы на лестнице. Что именно считается «второстепенным», зависит от размера объекта. Собственники могут решением расширить или ограничить полномочия управляющего – это создаёт ясность для обеих сторон.
Основные коммерческие задачи
- Хозяйственный план (Wirtschaftsplan): На каждый календарный год составляется хозяйственный план, по которому собственники утверждают авансовые платежи (Hausgeld) (§ 28 Abs. 1 WEG).
- Годовой расчёт (Jahresabrechnung): По окончании года управляющий составляет расчёт по хозяйственному плану. Утверждаются доплаты или корректировка авансов (§ 28 Abs. 2 WEG).
- Отчёт об имуществе (Vermögensbericht): Он показывает состояние резервного фонда и основное имущество сообщества (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Бухгалтерия и счета: сбор Hausgeld, проведение платежей, работа с должниками
- Сборник решений (Beschluss-Sammlung): Все решения последовательно документируются (§ 24 Abs. 7 и 8 WEG).
Технические задачи
Управление включает и заботу о здании: регулярные осмотры, договоры на обслуживание отопления, лифта или дымовых извещателей, запрос предложений и контроль заказанных работ. Для крупных мер по содержанию управляющий готовит проекты решений, которые собственники принимают на собрании.
Собрание собственников и консультативный совет
Собрание собственников проводится не реже одного раза в год (§ 24 Abs. 1 WEG). На нём утверждаются хозяйственный план, годовой расчёт и крупные меры. Консультативный совет (Verwaltungsbeirat, § 29 WEG) поддерживает и контролирует управляющего. Он должен проверить хозяйственный план и годовой расчёт и дать заключение до того, как собрание примет решение. Активный, хорошо информированный совет – выигрыш для любого сообщества.
Что могут сделать сами собственники
- читать приглашения и проекты решений до собрания и задавать вопросы заранее
- вовремя платить Hausgeld – от этого зависит платёжеспособность сообщества
- быстро сообщать о повреждениях общего имущества
- при сдаче в аренду: информировать арендаторов о правилах дома
Наша поддержка
Corpus Hausverwaltung берёт на себя коммерческое и техническое управление WEG для сообществ собственников в Дортмунде и Рурской области. Мы тесно работаем с консультативным советом и готовим проекты решений так, чтобы сообщество могло принимать хорошо обоснованные решения.
Подробнее
Наши статьи дают общий обзор (по состоянию на ноябрь 2026) и не заменяют юридическую консультацию в конкретном случае. Обязательной является немецкая версия.
