Corpus Hausverwaltung · Ratgeber · November 2026
Die Gemeinschaft ist Trägerin der Verwaltung
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 WEG). Sie entscheidet in der Eigentümerversammlung durch Beschluss. Der Verwalter ist ihr Organ: Er führt die Beschlüsse aus, erledigt die laufenden Aufgaben und vertritt die Gemeinschaft nach außen (§ 9b WEG), etwa gegenüber Handwerkern, Versorgern und Behörden.
Was der Verwalter ohne Beschluss erledigen darf
Nach § 27 WEG darf und muss der Verwalter Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils nötig sind. Typische Beispiele sind kleinere Reparaturen, die Beauftragung des Notdienstes bei einem Rohrbruch oder der Austausch eines defekten Leuchtmittels im Treppenhaus. Was genau „untergeordnet“ ist, hängt von der Größe der Anlage ab. Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters per Beschluss erweitern oder einschränken – das schafft Klarheit für beide Seiten.
Die kaufmännischen Kernaufgaben
- Wirtschaftsplan: Für jedes Kalenderjahr wird ein Wirtschaftsplan aufgestellt, über den die Eigentümer die Vorschüsse (Hausgeld) beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG).
- Jahresabrechnung: Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan. Beschlossen werden die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG).
- Vermögensbericht: Er zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Buchhaltung und Konten: Hausgeld einziehen, Zahlungen leisten, Mahnwesen
- Beschluss-Sammlung: Alle Beschlüsse werden fortlaufend dokumentiert (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG).
Die technischen Aufgaben
Zur Verwaltung gehört auch der Blick auf das Gebäude: regelmäßige Begehungen, Wartungsverträge für Heizung, Aufzug oder Rauchwarnmelder, die Einholung von Angeboten und die Kontrolle beauftragter Arbeiten. Für größere Erhaltungsmaßnahmen bereitet der Verwalter Beschlussvorlagen vor, die die Eigentümer in der Versammlung entscheiden.
Eigentümerversammlung und Verwaltungsbeirat
Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt (§ 24 Abs. 1 WEG). Dort werden Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und größere Maßnahmen beschlossen. Der Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) unterstützt und überwacht den Verwalter. Er soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Versammlung beschließt. Ein aktiver, gut informierter Beirat ist für jede Gemeinschaft ein Gewinn.
Was Eigentümer selbst tun können
- Einladungen und Beschlussvorlagen vor der Versammlung lesen und Fragen vorab stellen
- Hausgeld pünktlich zahlen – davon hängt die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft ab
- Schäden am Gemeinschaftseigentum zügig melden
- Bei Vermietung: Mieter über die Hausordnung informieren
Unsere Unterstützung
Corpus Hausverwaltung übernimmt die kaufmännische und technische WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Dortmund und im Ruhrgebiet. Wir arbeiten eng mit dem Verwaltungsbeirat zusammen und legen Beschlussvorlagen so an, dass die Gemeinschaft gut informiert entscheiden kann.
Weiterführend
Unsere Ratgeber-Beiträge geben einen allgemeinen Überblick (Stand: November 2026) und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
