Corpus Hausverwaltung · Rehber · Kasım 2026
Yönetimin taşıyıcısı topluluktur
Ortak mülkiyetin yönetimi kat malikleri topluluğuna aittir (§ 18 WEG). Topluluk, malikler toplantısında (Eigentümerversammlung) kararla karar verir. Yönetici onun organıdır: Kararları uygular, günlük işleri yürütür ve topluluğu dışarıya karşı temsil eder (§ 9b WEG), örneğin ustalar, tedarikçiler ve resmi makamlar karşısında.
Yöneticinin karar olmadan yapabilecekleri
§ 27 WEG'e göre yönetici, önemi düşük olan ve önemli yükümlülüklere yol açmayan olağan yönetim önlemlerini ve bir sürenin korunması ya da bir zararın önlenmesi için gerekli önlemleri alabilir ve almak zorundadır. Tipik örnekler küçük onarımlar, boru patlamasında acil servisin çağrılması ya da merdiven boşluğunda arızalı bir ampulün değiştirilmesidir. Neyin tam olarak „önemi düşük“ sayılacağı tesisin büyüklüğüne bağlıdır. Malikler yöneticinin yetkilerini kararla genişletebilir veya kısıtlayabilir – bu da her iki taraf için açıklık sağlar.
Temel ticari görevler
- İşletme planı (Wirtschaftsplan): Her takvim yılı için bir işletme planı hazırlanır; malikler bu plana göre avansları (Hausgeld) kararlaştırır (§ 28 Abs. 1 WEG).
- Yıllık hesap (Jahresabrechnung): Yıl bittikten sonra yönetici işletme planına ilişkin bir hesap hazırlar. Ek ödemeler veya avansların uyarlanması karara bağlanır (§ 28 Abs. 2 WEG).
- Varlık raporu (Vermögensbericht): Bakım yedeğinin durumunu ve topluluğun temel varlıklarını gösterir (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Muhasebe ve hesaplar: Hausgeld tahsili, ödemeler, ihtar işlemleri
- Karar defteri (Beschluss-Sammlung): Tüm kararlar sürekli olarak belgelenir (§ 24 Abs. 7 ve 8 WEG).
Teknik görevler
Yönetime binanın takibi de dahildir: düzenli denetimler, ısıtma, asansör veya duman dedektörleri için bakım sözleşmeleri, teklif toplanması ve verilen işlerin kontrolü. Büyük bakım önlemleri için yönetici, maliklerin toplantıda karara bağlayacağı karar taslakları hazırlar.
Malikler toplantısı ve denetim kurulu
Malikler toplantısı yılda en az bir kez yapılır (§ 24 Abs. 1 WEG). Burada işletme planı, yıllık hesap ve büyük önlemler karara bağlanır. Denetim kurulu (Verwaltungsbeirat, § 29 WEG) yöneticiyi destekler ve denetler. Toplantı karar vermeden önce işletme planını ve yıllık hesabı incelemeli ve görüşünü eklemelidir. Etkin ve iyi bilgilendirilmiş bir kurul her topluluk için bir kazançtır.
Maliklerin kendilerinin yapabilecekleri
- Davetleri ve karar taslaklarını toplantıdan önce okumak ve soruları önceden sormak
- Hausgeld'i zamanında ödemek – topluluğun ödeme gücü buna bağlıdır
- Ortak mülkiyetteki hasarları hemen bildirmek
- Kiraya verildiyse: kiracıyı bina iç yönetmeliği hakkında bilgilendirmek
Desteğimiz
Corpus Hausverwaltung, Dortmund ve Ruhr bölgesindeki malikler toplulukları için ticari ve teknik WEG yönetimini üstlenir. Denetim kuruluyla yakın çalışır ve karar taslaklarını topluluğun iyi bilgilenerek karar verebileceği şekilde hazırlarız.
Devamı
Rehber yazılarımız genel bir bakış sunar (Kasım 2026 itibarıyla) ve tek tek durumlarda hukuki danışmanlığın yerini tutmaz. Bağlayıcı olan Almanca metindir.
