Corpus Hausverwaltung · Rehber · Kasım 2026
Hangi giderler yansıtılabilir
Ev sahibi yalnızca kira sözleşmesinde kararlaştırılmış işletme giderlerini yansıtabilir (§ 556 Abs. 1 BGB). Bunların hangi giderler olabileceğini İşletme Giderleri Yönetmeliği'nin (Betriebskostenverordnung, BetrKV) § 2'si sayar. Bunlar arasında şunlar vardır:
- emlak vergisi
- su ve atık su
- ısıtma ve sıcak su
- asansör
- sokak temizliği ve çöp toplama
- bina temizliği ve haşere mücadelesi
- bahçe bakımı
- ortak alanların aydınlatılması
- baca temizliği
- eşya ve sorumluluk sigortası
- kapıcı
- kira sözleşmesinde açıkça belirtilmişse diğer işletme giderleri
Yönetim giderleri ile bakım ve onarım giderleri yansıtılamaz (§ 1 Abs. 2 BetrKV). 1 Temmuz 2024'ten bu yana kablolu TV bağlantısı giderleri de artık işletme gideri olarak yansıtılamaz.
Süreler
- Hesap dönemi: en fazla on iki ay
- Hesap süresi: Hesap, hesap döneminin bitiminden en geç on iki ay sonra kiracıya ulaşmalıdır. Bundan sonra ev sahibi, gecikmeden kendisi sorumlu değilse, artık ek ödeme talep edemez (§ 556 Abs. 3 BGB). Kiracının alacağı yine de ödenmelidir.
- İtirazlar: Kiracı itirazlarını en geç hesabın ulaşmasından sonraki on ikinci ayın sonuna kadar bildirmelidir.
Isıtma giderleri ve CO₂ giderleri
Isıtma ve sıcak su giderleri Isıtma Giderleri Yönetmeliği'ne (Heizkostenverordnung) göre ağırlıklı olarak tüketime göre dağıtılır: kural olarak en az yüzde 50, en fazla yüzde 70'i ölçülen tüketime, geri kalanı alana göre. 2023'ten bu yana konut binalarında ev sahibi ve kiracı, ısıtma yağı ve doğal gaz için CO₂ giderlerini binanın enerji kalitesine dayanan kademeli bir modele göre paylaşır (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Hesaplama ısıtma gideri hesabına dahildir.
Şekli bakımdan doğru bir hesap neleri içerir
- hesap dönemini
- her gider türü için toplam giderleri
- kullanılan dağıtım anahtarını ve açıklamasını, örneğin alan veya kişi sayısı
- kiracının payını
- yapılan avans ödemelerini ve sonucu
Bu unsurlardan biri eksikse hesap şekli bakımdan geçersiz olabilir.
Belgelerin incelenmesi
Kiracıların hesaba ait belgeleri inceleme hakkı vardır. Bu nedenle ev sahipleri faturaları, sözleşmeleri ve tüketim verilerini düzenli saklamalıdır. Kiraya verilmiş kat mülkiyetli bir dairede temel WEG'in yıllık hesabıdır – ancak bu, kiracıya yönelik işletme gideri hesabıyla aynı şey değildir ve uygun şekilde hazırlanmalıdır.
Tipik hatalar
- hesap çok geç ulaşıyor
- bakım veya yönetim giderleri de hesaba katılıyor
- gider türleri kira sözleşmesinde kararlaştırılmamış
- yanlış veya açıklanmamış dağıtım anahtarı
- boş daireler dikkate alınmıyor
- kiracılar sorduğu halde § 35a EStG kapsamındaki ev hizmetleri gösterilmiyor
Desteğimiz
Corpus Hausverwaltung işletme gideri hesaplarını zamanında ve anlaşılır şekilde hazırlar – kira yönetimindeki apartmanlar ve bağımsız bölüm yönetimindeki kiraya verilmiş daireler için. Kiracıların sorularını doğrudan yanıtlarız.
Devamı
Rehber yazılarımız genel bir bakış sunar (Kasım 2026 itibarıyla) ve tek tek durumlarda hukuki danışmanlığın yerini tutmaz. Bağlayıcı olan Almanca metindir.
