Corpus Hausverwaltung · Советы · ноябрь 2026
Какие расходы можно перекладывать
Арендодатель может перекладывать только эксплуатационные расходы, согласованные в договоре аренды (§ 556 Abs. 1 BGB). Какие это могут быть расходы, перечисляет § 2 Постановления об эксплуатационных расходах (BetrKV). К ним, в частности, относятся:
- налог на землю
- вода и канализация
- отопление и горячая вода
- лифт
- уборка улиц и вывоз мусора
- уборка здания и борьба с вредителями
- уход за садом
- освещение мест общего пользования
- чистка дымоходов
- страхование имущества и ответственности
- смотритель дома
- прочие эксплуатационные расходы, если они прямо названы в договоре аренды
Не перекладываются расходы на управление, а также на содержание и ремонт (§ 1 Abs. 2 BetrKV). С 1 июля 2024 года расходы на подключение кабельного телевидения также больше нельзя перекладывать как эксплуатационные.
Сроки
- Расчётный период: не более двенадцати месяцев
- Срок расчёта: Расчёт должен поступить арендатору не позднее двенадцати месяцев после окончания расчётного периода. После этого арендодатель больше не может требовать доплату, если только он не виноват в задержке (§ 556 Abs. 3 BGB). Переплату арендатору всё равно нужно вернуть.
- Возражения: Арендатор должен сообщить о возражениях не позднее окончания двенадцатого месяца после получения расчёта.
Расходы на отопление и CO₂
Расходы на отопление и горячую воду по Постановлению о расходах на отопление (Heizkostenverordnung) распределяются в основном по потреблению: как правило, не менее 50 и не более 70 процентов по учтённому потреблению, остальное по площади. С 2023 года арендодатель и арендатор в жилых зданиях также делят расходы на CO₂ за мазут и природный газ по ступенчатой модели, которая ориентируется на энергетическое качество здания (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Расчёт входит в расчёт расходов на отопление.
Что содержит формально правильный расчёт
- расчётный период
- общие расходы по каждому виду
- использованный ключ распределения и его пояснение, например по площади или по числу жильцов
- долю арендатора
- внесённые авансовые платежи и итог
Если одного из этих элементов нет, расчёт может быть формально недействительным.
Ознакомление с документами
Арендаторы имеют право ознакомиться с документами к расчёту. Поэтому арендодателям стоит хранить счета, договоры и данные о потреблении в порядке. Для сдаваемой квартиры в собственности основой служит годовой расчёт WEG – но это не то же самое, что расчёт эксплуатационных расходов для арендатора, и его нужно переработать.
Типичные ошибки
- расчёт поступает слишком поздно
- в расчёт включены расходы на содержание или управление
- виды расходов не согласованы в договоре аренды
- неправильный или не пояснённый ключ распределения
- не учтён простой квартир
- бытовые услуги по § 35a EStG не указаны, хотя арендаторы о них спрашивают
Наша поддержка
Corpus Hausverwaltung составляет расчёты эксплуатационных расходов в срок и понятно – для многоквартирных домов в управлении арендой и для сдаваемых квартир в управлении отдельной собственностью. На вопросы арендаторов мы отвечаем напрямую.
Подробнее
Наши статьи дают общий обзор (по состоянию на ноябрь 2026) и не заменяют юридическую консультацию в конкретном случае. Обязательной является немецкая версия.
