Corpus Hausverwaltung · Ratgever · november 2026
Welke kosten mogen worden doorberekend
De verhuurder mag alleen exploitatiekosten doorberekenen die in de huurovereenkomst zijn afgesproken (§ 556 Abs. 1 BGB). Welke kosten dat kunnen zijn, somt § 2 van de verordening exploitatiekosten (Betriebskostenverordnung, BetrKV) op. Daartoe behoren onder meer:
- onroerendgoedbelasting
- water en afvalwater
- verwarming en warm water
- lift
- straatreiniging en afvalinzameling
- schoonmaak van het gebouw en ongediertebestrijding
- tuinonderhoud
- verlichting van de gemeenschappelijke ruimten
- schoorsteenvegen
- opstal- en aansprakelijkheidsverzekering
- huismeester
- overige exploitatiekosten, als ze uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zijn genoemd
Niet doorberekenbaar zijn beheerkosten en kosten voor onderhoud en herstel (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Sinds 1 juli 2024 mogen ook de kosten voor een kabel-tv-aansluiting niet meer als exploitatiekosten worden doorberekend.
De termijnen
- Afrekenperiode: maximaal twaalf maanden
- Afrekentermijn: De afrekening moet de huurder uiterlijk twaalf maanden na afloop van de afrekenperiode bereiken. Daarna kan de verhuurder geen nabetaling meer verlangen, tenzij hij de vertraging niet te verwijten heeft (§ 556 Abs. 3 BGB). Een tegoed van de huurder moet toch worden uitbetaald.
- Bezwaren: De huurder moet bezwaren uiterlijk vóór het einde van de twaalfde maand na ontvangst van de afrekening meedelen.
Verwarmingskosten en CO₂-kosten
Kosten voor verwarming en warm water worden volgens de verordening verwarmingskosten (Heizkostenverordnung) grotendeels naar verbruik verdeeld: in de regel minstens 50 en hoogstens 70 procent naar gemeten verbruik, de rest naar oppervlakte. Sinds 2023 delen verhuurders en huurders van woongebouwen bovendien de CO₂-kosten voor stookolie en aardgas volgens een staffelmodel dat zich richt naar de energetische kwaliteit van het gebouw (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). De berekening hoort in de verwarmingskostenafrekening.
Wat een formeel correcte afrekening bevat
- de afrekenperiode
- de totale kosten per kostensoort
- de gebruikte verdeelsleutel en de toelichting daarop, bijvoorbeeld oppervlakte of aantal personen
- het aandeel van de huurder
- de betaalde voorschotten en het resultaat
Ontbreekt een van deze onderdelen, dan kan de afrekening formeel ongeldig zijn.
Inzage in bewijsstukken
Huurders hebben het recht de bewijsstukken bij de afrekening in te zien. Verhuurders moeten facturen, contracten en verbruiksgegevens daarom geordend bewaren. Bij een verhuurd appartement vormt de jaarafrekening van de WEG de basis – maar die is niet hetzelfde als de afrekening van de exploitatiekosten voor de huurder en moet worden omgewerkt.
Typische fouten
- de afrekening komt te laat
- onderhouds- of beheerkosten worden meegerekend
- kostensoorten zijn niet in de huurovereenkomst afgesproken
- verkeerde of niet toegelichte verdeelsleutel
- leegstand wordt niet meegenomen
- huishoudelijke diensten volgens § 35a EStG worden niet vermeld, hoewel huurders erom vragen
Onze ondersteuning
Corpus Hausverwaltung stelt afrekeningen van de exploitatiekosten tijdig en begrijpelijk op – voor appartementengebouwen in huurbeheer en voor verhuurde appartementen in beheer van privégedeelten. Vragen van huurders beantwoorden we direct.
Verder lezen
Onze ratgever-artikelen geven een algemeen overzicht (stand: november 2026) en vervangen geen juridisch advies in een concreet geval. De Duitse versie is bindend.
