Corpus Hausverwaltung · Ratgeber · November 2026
Welche Kosten umgelegt werden dürfen
Umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Kosten das sein können, zählt § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf. Dazu gehören unter anderem:
- Grundsteuer
- Wasser und Abwasser
- Heizung und Warmwasser
- Aufzug
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- sonstige Betriebskosten, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich genannt sind
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Seit dem 1. Juli 2024 dürfen auch die Kosten für einen Kabel-TV-Anschluss nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden.
Die Fristen
- Abrechnungszeitraum: höchstens zwölf Monate
- Abrechnungsfrist: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein Guthaben des Mieters muss trotzdem ausgezahlt werden.
- Einwendungen: Der Mieter muss Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen.
Heizkosten und CO₂-Kosten
Heiz- und Warmwasserkosten werden nach der Heizkostenverordnung überwiegend nach Verbrauch verteilt: in der Regel zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch, der Rest nach Fläche. Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter bei Wohngebäuden außerdem die CO₂-Kosten für Heizöl und Erdgas nach einem Stufenmodell, das sich an der energetischen Qualität des Gebäudes orientiert (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Die Berechnung gehört in die Heizkostenabrechnung.
Was eine formell korrekte Abrechnung enthält
- den Abrechnungszeitraum
- die Gesamtkosten je Kostenart
- den verwendeten Verteilerschlüssel und seine Erläuterung, zum Beispiel Fläche oder Personen
- den Anteil des Mieters
- die geleisteten Vorauszahlungen und das Ergebnis
Fehlt einer dieser Bestandteile, kann die Abrechnung formell unwirksam sein.
Belegeinsicht
Mieter haben das Recht, die Belege zur Abrechnung einzusehen. Vermieter sollten Rechnungen, Verträge und Verbrauchsdaten deshalb geordnet aufbewahren. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bildet die Jahresabrechnung der WEG die Grundlage – sie ist aber nicht dasselbe wie die Betriebskostenabrechnung für den Mieter und muss aufbereitet werden.
Typische Fehler
- Abrechnung geht zu spät zu
- Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten werden mit abgerechnet
- Kostenarten sind im Mietvertrag nicht vereinbart
- falscher oder nicht erläuterter Verteilerschlüssel
- Leerstand wird nicht berücksichtigt
- haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG werden nicht ausgewiesen, obwohl Mieter danach fragen
Unsere Unterstützung
Corpus Hausverwaltung erstellt Betriebskostenabrechnungen fristgerecht und nachvollziehbar – für Mehrfamilienhäuser in der Mietverwaltung und für vermietete Eigentumswohnungen in der Sondereigentumsverwaltung. Rückfragen von Mietern beantworten wir direkt.
Weiterführend
Unsere Ratgeber-Beiträge geben einen allgemeinen Überblick (Stand: November 2026) und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
