Corpus Hausverwaltung · Советы · ноябрь 2026
Главные обязанности в обзоре
- Договор аренды и передача: юридически надёжный договор и акт передачи с показаниями счётчиков и состоянием квартиры
- Подтверждение арендодателя (Wohnungsgeberbestätigung): При въезде арендодатель должен письменно или электронно подтвердить арендатору въезд, чтобы тот мог зарегистрироваться (§ 19 Bundesmeldegesetz).
- Залог (Mietkaution): не более трёх месячных арендных плат без коммунальных; арендатор может внести его тремя ежемесячными частями. Арендодатель обязан хранить его отдельно от своего имущества (§ 551 BGB).
- Энергетический паспорт (Energieausweis): должен быть предъявлен потенциальным арендаторам не позднее осмотра (§ 80 GEG).
- Содержание: Арендодатель обязан поддерживать квартиру в состоянии, соответствующем договору (§ 535 BGB).
- Расчёт эксплуатационных расходов (Betriebskostenabrechnung): ежегодно, не позднее двенадцати месяцев после окончания расчётного периода (§ 556 Abs. 3 BGB)
Повышение арендной платы: только по правилам закона
Во время действующего договора аренды плату можно повысить только определёнными способами, чаще всего до местного сравнительного уровня (§ 558 BGB). При этом действует предельная граница: в течение трёх лет не более чем на 20 процентов, а в районах с напряжённым рынком жилья, которые земля определяет постановлением, не более чем на 15 процентов. Обосновывается повышение, например, таблицей арендных ставок города (Mietspiegel). Кроме того, существуют ступенчатая и индексная аренда, которые должны быть согласованы в договоре, а также повышение после модернизации.
Ремонт и сообщения о повреждениях
Арендаторы сообщают о недостатках – часто в неудобное время. Тогда нужно выяснить, срочный ли это случай, кто отвечает и какой мастер может прийти. В сдаваемых квартирах в собственности добавляется вопрос: повреждение относится к отдельной собственности или к общему имуществу? Во втором случае отвечает управляющий WEG. Управление арендой принимает сообщения, поручает и контролирует работы и держит арендодателя в курсе.
Дымовые извещатели в NRW
В Северном Рейне-Вестфалии спальни, детские комнаты и коридоры, ведущие к жилым помещениям, должны быть оборудованы дымовыми извещателями (§ 47 Abs. 3 BauO NRW). За установку отвечает собственник. Обеспечивать работоспособность должны непосредственные владельцы, то есть, как правило, арендаторы, – если только собственник сам не берёт на себя эту обязанность, например по договору обслуживания.
Когда управление арендой имеет смысл
- если вы живёте далеко или у вас мало времени из-за работы
- если вы сдаёте несколько квартир или целый многоквартирный дом
- если вы хотите передать расчёты, сроки и общение с арендаторами
- если вы унаследовали недвижимость и вам пришлось бы сначала во всём разобраться
Расходы на управление арендой при сдаче, как правило, являются расходами на получение дохода от сдачи в аренду (Werbungskosten). Перекладывать расходы на управление на арендаторов, напротив, нельзя (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Наша поддержка
Corpus Hausverwaltung берёт на себя управление арендой многоквартирных домов, а также управление отдельной собственностью (Sondereigentumsverwaltung) для отдельных сдаваемых квартир: бухгалтерию арендных платежей, расчёт эксплуатационных расходов, общение с арендаторами, содержание и смену жильцов. Для поиска новых арендаторов мы по желанию сотрудничаем с Corpus Makler.
Подробнее
Наши статьи дают общий обзор (по состоянию на ноябрь 2026) и не заменяют юридическую консультацию в конкретном случае. Обязательной является немецкая версия.
