Corpus Hausverwaltung · Поради · листопад 2026
Головні обов’язки в огляді
- Договір оренди та передача: юридично надійний договір і акт передачі з показниками лічильників і станом квартири
- Підтвердження орендодавця (Wohnungsgeberbestätigung): Під час заселення орендодавець має письмово або електронно підтвердити орендарю заселення, щоб той міг зареєструватися (§ 19 Bundesmeldegesetz).
- Застава (Mietkaution): не більше трьох місячних орендних плат без комунальних; орендар може внести її трьома щомісячними частинами. Орендодавець зобов’язаний зберігати її окремо від свого майна (§ 551 BGB).
- Енергетичний паспорт (Energieausweis): має бути показаний потенційним орендарям не пізніше огляду (§ 80 GEG).
- Утримання: Орендодавець зобов’язаний підтримувати квартиру в стані, що відповідає договору (§ 535 BGB).
- Розрахунок експлуатаційних витрат (Betriebskostenabrechnung): щороку, не пізніше дванадцяти місяців після закінчення розрахункового періоду (§ 556 Abs. 3 BGB)
Підвищення орендної плати: лише за правилами закону
Під час чинного договору оренди плату можна підвищити лише певними способами, найчастіше до місцевого порівняльного рівня (§ 558 BGB). При цьому діє гранична межа: протягом трьох років не більше ніж на 20 відсотків, а в районах із напруженим ринком житла, які земля визначає постановою, не більше ніж на 15 відсотків. Обґрунтовують підвищення, наприклад, таблицею орендних ставок міста (Mietspiegel). Крім того, існують ступінчаста та індексна оренда, які мають бути погоджені в договорі, а також підвищення після модернізації.
Ремонт і повідомлення про пошкодження
Орендарі повідомляють про недоліки – часто в незручний час. Тоді треба з’ясувати, чи це терміновий випадок, хто відповідає і який майстер може прийти. У квартирах у власності, що здаються, додається питання: пошкодження стосується окремої власності чи спільного майна? У другому випадку відповідає управитель WEG. Управління орендою приймає повідомлення, доручає й контролює роботи та тримає орендодавця в курсі.
Димові сповіщувачі в NRW
У Північному Рейні-Вестфалії спальні, дитячі кімнати та коридори, що ведуть до житлових приміщень, мають бути обладнані димовими сповіщувачами (§ 47 Abs. 3 BauO NRW). За встановлення відповідає власник. Забезпечувати їхню справність мають безпосередні володільці, тобто, як правило, орендарі, – якщо власник сам не бере на себе цей обов’язок, наприклад за договором обслуговування.
Коли управління орендою має сенс
- якщо ви живете далеко або маєте мало часу через роботу
- якщо ви здаєте кілька квартир або цілий багатоквартирний будинок
- якщо ви хочете передати розрахунки, строки та спілкування з орендарями
- якщо ви успадкували нерухомість і вам довелося б спершу в усьому розібратися
Витрати на управління орендою під час здавання, як правило, є витратами на отримання доходу від оренди (Werbungskosten). Перекладати витрати на управління на орендарів, натомість, не можна (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Наша підтримка
Corpus Hausverwaltung бере на себе управління орендою багатоквартирних будинків, а також управління окремою власністю (Sondereigentumsverwaltung) для окремих квартир, що здаються: бухгалтерію орендних платежів, розрахунок експлуатаційних витрат, спілкування з орендарями, утримання і зміну мешканців. Для пошуку нових орендарів ми за бажанням співпрацюємо з Corpus Makler.
Детальніше
Наші статті дають загальний огляд (станом на листопад 2026) і не замінюють юридичної консультації в конкретному випадку. Обов’язковою є німецька версія.
