Corpus Hausverwaltung · Советы · ноябрь 2026
Что требует закон
К надлежащему управлению относится накопление соразмерного резервного фонда (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Взносы в фонд определяются в хозяйственном плане и утверждаются собственниками (§ 28 Abs. 1 WEG). Фонд принадлежит сообществу, а не отдельному собственнику. Кто продаёт квартиру, не получает свою долю – экономически она переходит к покупателю.
Что значит «соразмерный»?
Фиксированной цифры в законе нет. Соразмерен резерв, который соответствует возрасту, состоянию и оснащению здания. Дому с лифтом, подземным гаражом и старой системой отопления нужно больше, чем новому простому зданию. Для грубой ориентации на практике используют разные эмпирические формулы, например так называемую формулу Петерса (Peterssche Formel), которая распределяет стоимость строительства здания на предполагаемый срок службы. Но такие формулы не заменяют взгляда на конкретное здание.
План содержания вносит ясность
Лучше любой формулы – многолетний план содержания: сколько лет каким элементам здания? Когда, вероятно, потребуется какая мера? Сколько она примерно будет стоить? Из этого можно понять, достаточно ли текущих отчислений в фонд. Основой служит регулярный осмотр управляющим, при необходимости со специалистами.
Если резерва не хватает: целевой сбор
Если резерва на необходимую меру не хватает, сообщество может принять решение о целевом сборе (Sonderumlage). Тогда каждый собственник должен в короткий срок дополнительно внести свою долю. Это может сильно нагрузить отдельных собственников. Достаточный резерв, напротив, равномерно распределяет расходы по годам.
Важно при покупке квартиры
- Попросите показать последний отчёт об имуществе: в нём указано состояние резервного фонда (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Прочитайте протоколы последних собраний и сборник решений: принимались или обсуждались крупные меры или целевые сборы?
- Проверьте хозяйственный план: каковы ежегодные отчисления?
- Спросите об известных повреждениях или предстоящих мерах, например по крыше или отоплению.
Налоговое примечание
Для сдаваемых квартир взносы в резервный фонд согласно практике Федерального финансового суда (Bundesfinanzhof) ещё не являются расходами на получение дохода (Werbungskosten). Вычесть расходы можно только тогда, когда сообщество тратит деньги на меры по содержанию. Подробности, пожалуйста, уточните у своего налогового консультанта.
Наша поддержка
Corpus Hausverwaltung составляет отчёты об имуществе по § 28 WEG, регулярно осматривает объекты и понятно готовит решения о размере резервного фонда. Для санации мы по желанию сообщества сотрудничаем с Corpus Bau; решение о выборе подрядчика всегда принимает сообщество.
Подробнее
Наши статьи дают общий обзор (по состоянию на ноябрь 2026) и не заменяют юридическую консультацию в конкретном случае. Обязательной является немецкая версия.
