Corpus Hausverwaltung · Ratgever · november 2026
Wat de wet vereist
Tot behoorlijk beheer hoort het opbouwen van een passende onderhoudsreserve (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). De bijdragen aan de reserve worden in de begroting vastgelegd en door de eigenaren besloten (§ 28 Abs. 1 WEG). De reserve behoort tot het vermogen van de gemeenschap, niet van de individuele eigenaar. Wie zijn appartement verkoopt, krijgt zijn aandeel dus niet uitbetaald – economisch gaat het over op de koper.
Wat is „passend“?
Een vast wettelijk getal bestaat niet. Passend is een reserve die past bij de leeftijd, de staat en de uitrusting van het gebouw. Een gebouw met lift, parkeerkelder en oudere verwarmingsinstallatie heeft meer nodig dan een jong, eenvoudig gebouw. Als ruwe richtlijn worden in de praktijk verschillende vuistregels gebruikt, bijvoorbeeld de zogenoemde formule van Peters, die de bouwkosten van het gebouw over een aangenomen gebruiksduur verdeelt. Zulke formules vervangen echter geen blik op het concrete gebouw.
Een onderhoudsplan schept duidelijkheid
Beter dan elke formule is een meerjarig onderhoudsplan: hoe oud zijn welke bouwdelen? Wanneer is naar verwachting welke maatregel nodig? Wat gaat die ongeveer kosten? Daaruit valt af te leiden of de huidige toevoeging aan de reserve volstaat. Een regelmatige inspectie door het beheer, zo nodig met deskundigen, levert de basis.
Als de reserve niet volstaat: extra heffing
Volstaat de reserve niet voor een noodzakelijke maatregel, dan kan de gemeenschap een extra heffing (Sonderumlage) besluiten. Dan moet elke eigenaar zijn aandeel binnen korte tijd extra betalen. Dat kan individuele eigenaren financieel zwaar belasten. Een toereikende reserve spreidt de kosten daarentegen gelijkmatig over de jaren.
Belangrijk bij de koop van een appartement
- Vraag het laatste vermogensverslag op: het vermeldt de stand van de onderhoudsreserve (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Lees de notulen van de laatste vergaderingen en het besluitenregister: zijn grotere maatregelen of extra heffingen besloten of besproken?
- Controleer de begroting: hoe hoog is de jaarlijkse toevoeging?
- Vraag naar bekende schade of geplande maatregelen, bijvoorbeeld aan het dak of de verwarming.
Fiscale opmerking
Bij verhuurde woningen zijn de betalingen aan de onderhoudsreserve volgens de rechtspraak van het Bundesfinanzhof nog geen aftrekbare kosten (Werbungskosten). Aftrekbaar worden de kosten pas als de gemeenschap het geld aan onderhoudsmaatregelen uitgeeft. Bespreek de details met uw belastingadviseur.
Onze ondersteuning
Corpus Hausverwaltung stelt vermogensverslagen op volgens § 28 WEG, voert regelmatige inspecties uit en bereidt besluiten over de hoogte van de onderhoudsreserve navolgbaar voor. Voor renovaties werken we op verzoek van de gemeenschap samen met Corpus Bau; over de gunning beslist altijd de gemeenschap.
Verder lezen
Onze ratgever-artikelen geven een algemeen overzicht (stand: november 2026) en vervangen geen juridisch advies in een concreet geval. De Duitse versie is bindend.
