Corpus Hausverwaltung · Rehber · Kasım 2026
Kanun ne istiyor
Olağan yönetime uygun bir bakım yedeğinin biriktirilmesi dahildir (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Yedeğe yapılan katkılar işletme planında belirlenir ve malikler tarafından karara bağlanır (§ 28 Abs. 1 WEG). Yedek tek tek malike değil, topluluğun varlığına aittir. Dairesini satan kişiye payı ödenmez – ekonomik olarak alıcıya geçer.
„Uygun“ nedir?
Sabit bir yasal rakam yoktur. Uygun olan, binanın yaşına, durumuna ve donanımına uyan bir yedektir. Asansörlü, kapalı otoparklı ve eski ısıtma sistemli bir bina, yeni ve basit bir binadan daha fazlasına ihtiyaç duyar. Kaba bir yönlendirme olarak uygulamada çeşitli pratik formüller kullanılır, örneğin binanın yapım maliyetini varsayılan bir kullanım süresine yayan Peters formülü. Ancak bu tür formüller somut binaya bakmanın yerini tutmaz.
Bir bakım planı açıklık sağlar
Her formülden daha iyisi çok yıllı bir bakım planıdır: Hangi yapı elemanları kaç yaşında? Hangi önlem muhtemelen ne zaman gerekecek? Yaklaşık ne kadara mal olacak? Buradan mevcut yedek katkısının yeterli olup olmadığı çıkarılabilir. Yönetimin düzenli denetimleri, gerekirse uzmanlarla birlikte, temeli oluşturur.
Yedek yetmezse: özel aidat
Yedek gerekli bir önlem için yetmezse topluluk özel aidat (Sonderumlage) kararı alabilir. O zaman her malik payını kısa süre içinde ek olarak ödemek zorundadır. Bu, bazı malikler için ağır bir mali yük olabilir. Yeterli bir yedek ise maliyetleri yıllara eşit biçimde yayar.
Kat mülkiyetli daire alırken önemli
- Son varlık raporunu isteyin: Bakım yedeğinin durumunu gösterir (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Son toplantıların tutanaklarını ve karar defterini okuyun: Büyük önlemler veya özel aidatlar karara bağlandı ya da tartışıldı mı?
- İşletme planını kontrol edin: Yıllık katkı ne kadar?
- Bilinen hasarları veya yaklaşan önlemleri, örneğin çatı veya ısıtmayla ilgili, sorun.
Vergi notu
Kiraya verilmiş dairelerde bakım yedeğine yapılan ödemeler, Federal Maliye Mahkemesi'nin (Bundesfinanzhof) içtihadına göre henüz gider (Werbungskosten) sayılmaz. Giderler ancak topluluk parayı bakım önlemlerine harcadığında düşülebilir hale gelir. Ayrıntıları lütfen vergi danışmanınızla netleştirin.
Desteğimiz
Corpus Hausverwaltung § 28 WEG'e göre varlık raporları hazırlar, düzenli bina denetimleri yapar ve bakım yedeğinin miktarına ilişkin kararları anlaşılır biçimde hazırlar. Tadilatlar için topluluğun isteği üzerine Corpus Bau ile çalışırız; işin kime verileceğine her zaman topluluk karar verir.
Devamı
Rehber yazılarımız genel bir bakış sunar (Kasım 2026 itibarıyla) ve tek tek durumlarda hukuki danışmanlığın yerini tutmaz. Bağlayıcı olan Almanca metindir.
