Corpus Hausverwaltung · Ratgeber · November 2026
Was das Gesetz verlangt
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Beiträge zur Rücklage werden im Wirtschaftsplan festgelegt und von den Eigentümern beschlossen (§ 28 Abs. 1 WEG). Die Rücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Wer seine Wohnung verkauft, bekommt seinen Anteil also nicht ausgezahlt – er geht wirtschaftlich auf den Käufer über.
Was ist „angemessen“?
Eine feste gesetzliche Zahl gibt es nicht. Angemessen ist eine Rücklage, die zum Alter, zum Zustand und zur Ausstattung des Gebäudes passt. Ein Haus mit Aufzug, Tiefgarage und älterer Heizungsanlage braucht mehr als ein junges, einfaches Gebäude. Als grobe Orientierung werden in der Praxis verschiedene Faustformeln genutzt, zum Beispiel die sogenannte Peterssche Formel, die die Herstellungskosten des Gebäudes über eine angenommene Nutzungsdauer verteilt. Solche Formeln ersetzen aber keinen Blick auf das konkrete Gebäude.
Ein Erhaltungsplan schafft Klarheit
Besser als jede Formel ist ein mehrjähriger Erhaltungsplan: Welche Bauteile sind wie alt? Wann ist voraussichtlich welche Maßnahme fällig? Was wird sie ungefähr kosten? Daraus lässt sich ableiten, ob die aktuelle Zuführung zur Rücklage reicht. Eine regelmäßige Begehung durch die Verwaltung, bei Bedarf mit Fachleuten, liefert die Grundlage.
Wenn die Rücklage nicht reicht: Sonderumlage
Reicht die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Dann muss jeder Eigentümer seinen Anteil innerhalb kurzer Zeit zusätzlich zahlen. Das kann einzelne Eigentümer finanziell stark belasten. Eine ausreichende Rücklage verteilt die Kosten dagegen gleichmäßig über die Jahre.
Wichtig beim Kauf einer Eigentumswohnung
- Lassen Sie sich den letzten Vermögensbericht zeigen: Er nennt den Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Lesen Sie die Protokolle der letzten Versammlungen und die Beschluss-Sammlung: Wurden größere Maßnahmen oder Sonderumlagen beschlossen oder diskutiert?
- Prüfen Sie den Wirtschaftsplan: Wie hoch ist die jährliche Zuführung?
- Fragen Sie nach bekannten Schäden oder anstehenden Maßnahmen, etwa am Dach oder an der Heizung.
Steuerlicher Hinweis
Bei vermieteten Wohnungen sind die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs noch keine Werbungskosten. Abziehbar werden die Kosten erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Einzelheiten klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Unsere Unterstützung
Corpus Hausverwaltung erstellt Vermögensberichte nach § 28 WEG, führt regelmäßige Objektbegehungen durch und bereitet Beschlüsse zur Höhe der Erhaltungsrücklage nachvollziehbar vor. Für Sanierungen arbeiten wir auf Wunsch der Gemeinschaft mit Corpus Bau zusammen; die Entscheidung über die Vergabe trifft immer die Gemeinschaft.
Weiterführend
Unsere Ratgeber-Beiträge geben einen allgemeinen Überblick (Stand: November 2026) und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
