Corpus Hausverwaltung · Поради · листопад 2026
Що вимагає закон
До належного управління належить накопичення відповідного резервного фонду (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Внески до фонду визначаються в господарському плані та затверджуються власниками (§ 28 Abs. 1 WEG). Фонд належить спільноті, а не окремому власнику. Хто продає квартиру, не отримує свою частку – економічно вона переходить до покупця.
Що означає «відповідний»?
Фіксованої цифри в законі немає. Відповідним є резерв, що відповідає віку, стану та оснащенню будівлі. Будинку з ліфтом, підземним гаражем і старою системою опалення потрібно більше, ніж новій простій будівлі. Для грубої орієнтації на практиці використовують різні емпіричні формули, наприклад так звану формулу Петерса (Peterssche Formel), яка розподіляє вартість будівництва на передбачуваний строк служби. Але такі формули не замінюють погляду на конкретну будівлю.
План утримання вносить ясність
Краще за будь-яку формулу – багаторічний план утримання: скільки років яким елементам будівлі? Коли, ймовірно, знадобиться який захід? Скільки він приблизно коштуватиме? З цього видно, чи достатньо поточних відрахувань до фонду. Основою є регулярний огляд управителем, за потреби з фахівцями.
Якщо резерву не вистачає: цільовий збір
Якщо резерву на потрібний захід не вистачає, спільнота може ухвалити рішення про цільовий збір (Sonderumlage). Тоді кожен власник має за короткий час додатково внести свою частку. Це може сильно навантажити окремих власників. Достатній резерв, натомість, рівномірно розподіляє витрати за роками.
Важливо під час купівлі квартири
- Попросіть показати останній звіт про майно: у ньому зазначено стан резервного фонду (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Прочитайте протоколи останніх зборів і збірник рішень: чи ухвалювалися або обговорювалися великі заходи чи цільові збори?
- Перевірте господарський план: які щорічні відрахування?
- Запитайте про відомі пошкодження чи майбутні заходи, наприклад щодо даху чи опалення.
Податкова примітка
Для квартир, що здаються, внески до резервного фонду згідно з практикою Федерального фінансового суду (Bundesfinanzhof) ще не є витратами на отримання доходу (Werbungskosten). Відрахувати витрати можна лише тоді, коли спільнота витрачає гроші на заходи з утримання. Подробиці, будь ласка, уточніть у свого податкового консультанта.
Наша підтримка
Corpus Hausverwaltung складає звіти про майно за § 28 WEG, регулярно оглядає об’єкти і зрозуміло готує рішення щодо розміру резервного фонду. Для санації ми за бажанням спільноти співпрацюємо з Corpus Bau; рішення про вибір підрядника завжди ухвалює спільнота.
Детальніше
Наші статті дають загальний огляд (станом на листопад 2026) і не замінюють юридичної консультації в конкретному випадку. Обов’язковою є німецька версія.
